这说明，楼市的形势已经发生了根本性变化。

9月密集的利好政策以及传统小长假销售旺季的催化剂，市场并不买账。

并且很显然，“认房不认贷”市场已经消化得差不，政策热度已经退潮，密集的利好政策观察期已过。

在效果并不显著的情况下，相信过不了多久，深圳楼市更大力度的利好将会到来。

小长假新房成交低出预期，这还是建立在9月房企扎堆推盘，抢占市场，价格大促不断重构市场体系的前提下完成的。

比如光明区在新盘扎堆入市和人才房搅局肉搏下，新房单价低至3字头，已经不是什么新鲜事；

比如坪山区碧岭片区的蔚蓝左岸花园，折后单价仅2.63万起或送首付，已经卖出了东莞价，甚至普遍折扣已经低出新高；

比如龙华区在北站和红山众多新房抢跑的情况下，北站的超核紫芸府折后单价低至5.69万/平，82平的三房才469万起。

而同片区内，同样的面积和户型格局，整个片区，竞品总价很少低于600万的，比如中海珑悦里3房2卫，最低都需要581万起。

所以即使紫芸府在楼盘体量和地铁噪音上有短板，但有足够价格优惠去弥补。

再比如罗湖区，新房价卷回到六七年前。

抢在小长假前入市的京基梧桐轩，145套住宅，建面约92-135㎡的3至5房，备案均价6.23万/㎡，备案单价5.31万-7.4万/㎡，总价492万-1004万/套。

项目的开盘优惠非常大，备案价几乎打了86折，折后最低单价4.6万起，卷出了光明价的程度。

而且这个价格，据片区一线新房销售经理反馈，几乎已经回到六七年前。

而这个价格不仅卷到旁边的京基云熙阁，还把过去片区内的所有新房都卷了个遍。

2023年9月7日京基云熙阁推出66套住宅，建面约88-193㎡，备案均价约7.25万/㎡，单价区间在6万-8.6万/㎡，总价区间在544万-1660万/套。

2022年11月位于罗湖区莲塘街道的御景天峦府1栋推出609套住宅，面积约76-151㎡住宅单元，备案均价6万/㎡，单价区间约5万-6.8万/㎡，总价区间约386万-1045万。

2020年东方凤雅名苑推出144套住宅，建面164-188平，均价约8.39万/平，总价区间1203万-1713万/套。

对比近期二手房市场实际成交价来看，新房的价格优势也越来越不明显。

京基云景梧桐在7.79万-10.27万/㎡，仙桐御景在5.15万-5.51万/㎡，莲馨家园在5.47万-6.12万/㎡，合正锦园在5.98万-6.07万/㎡。

正常来说，罗湖买到5万-6万/㎡价格段位的新房，已经非常优惠。

毕竟之前罗湖区入市的新房，单价都在7万-9万/㎡之间。

如今打完折，价格降了20%-30%，甚至更多，说明罗湖作为老核心的区域，也没能撑住这波周期。

这意味着，在政策轮动的环境下，深圳新房的价格秩序，不断地在短时间内被迅速打破然后重建。

很显然，宝安远地段已经龙岗化，南山前海、蛇口龙华化，罗湖价光明化，光明价坪山化，而坪山逐渐向东莞靠拢，甚至低于东莞价。

几乎每一个区域，每一个板块，都经历着价格的重构。

更重要的是，二手房的豪宅成交黄金周前后，似乎突然也活跃了不少。

以深圳比较的典型豪宅为例，红树西岸9月26日成交两套房源，10月2日壹方中心玖誉成交一套房源，10月6日太古城北以及曦湾华府分别成交一套房源，而10月7日三湘海尚成交一套房源。

来源：中介渠道统计

这些房源，几乎全都是超过150平的大面积户型。

其中红树西岸成交的189.6平及197平大户型，成交总价分别为3950万、4000万，成交单价约20.83万/平、20.3万/平。

像这样的豪宅成交，在短时间内比较密集，如果不是在牛市行情的阶段，那么就更值得留意了。

因为这说明，手持豪宅的卖方，对当下市场判断，开始达成了共识。

所以，如果是普通需求群体，遇到心仪的房子，价格方面还是比较犹豫，建议还是先观察为主，不需要急于下定。

作者 | 骑猪英雄